🏠 오늘 이야기의 시작 — 미추홀구 학익동
오늘은 제 친구 대신 시세 조사부터 낙찰가 산정까지 도와줬던 인천 미추홀구 학익동 물건 이야기를 써볼게요. 이 물건, 결론부터 말하면 최저가 그대로 써서 낙찰 받았습니다. 전략이 딱 맞아떨어진 케이스예요.
📍 미추홀구, 경매 물건이 차고 넘치는 이유
미추홀구는 다들 아시다시피 전세사기 피해가 가장 극심했던 지역 중 하나입니다. 덕분에 경매 물건이 지금도 넘쳐나고, 실수요자들 사이에서도 "그 동네 물건은 좀…" 하는 인식이 있어요. 그래서 정상 시세보다 싸게 거래되는 편인데, 저는 바로 이 점을 노렸습니다.
사실 이 전에도 제 친구가 같은 동네 '호방빌라' 5층 물건을 1등 입찰자 실수 덕에 1천만 원 낮게 낙찰받아서, 공시지가 126% 수준의 전세가보다 조금 높게 매매한 적이 있어요. 그 경험이 이번 물건에도 큰 참고가 됐습니다.
🔍 이 물건, 뭐가 특별했냐면
이번 물건은 2020년식 빌라 20동 전체가 시리즈 경매로 나온 케이스입니다. 이런 물건은 좀 까다로워요. 전 동이 낙찰되어야 명도가 가능하거든요. 하나만 잘못 들어갔다가는 내 물건인데도 명도가 늦어지고, 매각도 지연될 수 있습니다. 전략을 제대로 안 짜면 발이 묶이는 물건이라는 뜻이죠.
입지는 나쁘지 않았어요. 도보 5분 이내에 인천사대부고와 학익2동 행정복지센터가 있고, 도보 10분이면 인천지방법원, 버스 한 번이면 1호선 주안역까지 20분이에요. 남동향에 주차공간도 넉넉하고, 앞뒤가 트여 있어서 뷰도 답답하지 않아요.
⚠️ 문 앞에 붙어 있던 경고문의 정체
현장 임장을 갔더니 입찰하려는 501호(맨 위층) 문 앞에 이전 낙찰자가 붙여놓은 경고문이 있더라고요.
"내부 누수가 심해 미납한 것이오니 입찰시 주의하세요"
솔직히 처음엔 좀 움찔했습니다. 근데 생각해보면, 501호는 맨 위층이잖아요. 누수가 나는 거라면 옥상에서 내려오는 빗물일 가능성이 가장 높아요. 옥상 방수 공사만 제대로 하면 해결될 문제라는 판단이 섰습니다.
🤔 옥상에 저 구조물은 뭐지? — AI한테 물어봤습니다
임장 당시 옥상에 이상한 구조물이 있었어요.
'이게 뭐지?' 싶어서 **제미나이(Gemini)**한테 사진 보여주면서 물어봤더니, 환풍기 시설 또는 옥상 정원이라고 하더라고요. 그래서 과거 사진을 열심히 찾아봤습니다. 찾아보니 예전에는 옥상에 화단이 조성되어 있던 흔적이 있었어요.
"아~! 흙 덮기 전에 방수 공사를 제대로 안 한 거구나!"
빌라 같은 건물은 법적으로 조경 면적을 일정 비율 확보해야 하는데, 1층에 공간이 없으면 옥상에 조경을 올리는 방식을 씁니다. 시공 당시 바닥 방수 작업이 부실했던 거죠. 누수 원인이 정확히 잡히는 순간이었습니다.
💡 낙찰가 산정, 이렇게 했습니다
원인이 파악됐으니 이제 숫자를 맞출 차례예요. 저는 친구한테 이렇게 의견을 줬습니다.
- 매매가는 1억 7천만 원 기준으로 잡자
- 내부 수리비는 2천만 원 예상
- 경쟁자는 3명 정도 들어올 것
- 최저 낙찰가보다 500만 원 높게 써라
근데 결과가 어떻게 됐냐면요.
친구가 현장 분위기를 보고 "아무도 안 들어오겠다" 판단해서,
최저가와 동일한 금액으로 써버린 겁니다. 대단한 예지력 입니다.~~~
그날 같이 나온 물건이 5개였는데, 2개는 유찰되고 나머지 3개는 각 1명씩 들어와서 사이좋게 낙찰받았어요. 제 친구 것도 그중 하나였습니다. 완벽한 낙찰이었죠.
📚 이번 경매에서 배운 것
이번 건에서 제가 새로 배운 건 바로 옥상 구조물 분석입니다. 경매는 현장에 가봐야 알고, 모르면 AI한테라도 물어봐야 해요.
다음 포스팅에서는 이 물건의 내부 수리 과정과 실제 비용을 정리해서 올릴게요. 누수 원인이 정확히 무엇이었는지, 수리비가 예상과 얼마나 차이 났는지까지 꼼꼼히 공유하겠습니다.
💬 댓글로 이야기 나눠요!
여러분은 경고문이 붙은 물건, 입찰해보신 적 있으신가요? 저처럼 "원인만 정확히 파악하면 오히려 기회"라고 생각하시는 분, 혹은 무조건 패스하시는 분 — 어떤 기준으로 판단하시는지 댓글로 알려주시면 정말 감사하겠습니다! 😊 경매 초보분들 궁금한 것도 편하게 물어보세요, 아는 만큼 최대한 나눌게요.
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