[인천 경매 낙찰 성공] 4월 내리 패찰 후, 계양구 동양동에서 되찾은 자신감 — 12:1의 경쟁률(26년 5월 8일)

😮‍💨 연속 패찰, 솔직히 많이 흔들렸습니다

4월 한 달 내리 패찰이었습니다.

수입은 없고, 시간은 가고, 돈은 나가고. 마음이 많이 조급해지던 시기였어요.

그래서 다시 경매지를 꼼꼼히 들여다봤습니다. 요즘은 습관처럼 입찰 후보 물건들을 카테고리별로 정리해두는데, 언제든 꺼내볼 수 있는 검토 물건이 100건은 넘게 쌓여 있어요.

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🌧️ 비 오는 날, 일단 가보기로 했습니다

물건 하나가 딱 눈에 들어왔는데, 입찰일이 이틀밖에 안 남은 거예요.

(6일 오전에 발견==> 손품조사, 7일에 임장, 8일에 투찰)

밖엔 비도 많이 오고, "포기할까?" 잠깐 망설였습니다. 사무실은 양재동이니,어차피 집에 들어가는 길목이기도 하고 — 에이, 일단 가보자!

계양구 동양동은 처음이었지만, 계양동, 귤현동, 동양동 일대는 전에 손품 팔아서 어느 정도 기록해뒀던 지역이라 시세 조사가 크게 어렵지 않겠다 싶었습니다.

 

📍 이 동네, 왜 괜찮냐면

귤현역 바로 주변이고, 학교도 한 블록 안에 몰려 있는 조용한 베드타운 지역이에요.

김포공항과도 가깝고, 제3기 계양 신도시가 대규모로 조성되고 있어서

앞으로 대단위 아파트 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다.

현장 가보니 경매지에 나온 사진보다 실제 상태가 훨씬 좋았어요. 무엇보다도 주차 공간이 아주 넓었고 코너에 자리 잡은 물건이라 건물 주변공간이 아주 마음에 들었습니다.

권리 분석상 임차 내용 없음 — 아주 깔끔하고 안전한 물건이었습니다.

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🏘️ 부동산 발품, 정보가 달랐습니다

오후 4시에 도착 건물 임장 후, 근처 부동산을 빠르게 돌았습니다.

이미 4차 유찰까지 간 물건이라 중개사님들 시세 문의가 지겨우셨는지 살짝 짜증 섞인 반응도 있었어요.

동네 부동산에서는 1.6억 가능하다고 했습니다. 그런데 평소 친분 있는 검암동 'A 부동산' 중개님께 따로 전화를 드렸더니 얘기가 달랐어요.

"그 물건 저희가 최초 분양했고, 얼마 전 201호도 저희가 2억에 팔았습니다."

운이 이렇게 맞는 건가 싶었습니다. "그럼 얼마나 보세요?" 물었더니 1.8억까지 가능하다고 하더라고요.

제가 바로 따지듯 물었습니다. "동네 부동산은 1.6억 본다는데, 어떻게 그렇게 높게 보세요?"

"입금가 기준으로 최소 1.7억 가능합니다. 솔로 2달만 주시면 팔아드리겠습니다."

자신 있게 말씀하시더군요. 201호보다 평수는 같지만 북서향이라 조금 낮게 잡아도, 1.7억은 현실적이다

판단했습니다.

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🧮 낙찰가 시뮬레이션, 이렇게 했습니다

매매가 1.7억 기준으로 잡고 역산했습니다. 21년식에 엘리베이터도 있고, 전용 12평대지만 확장 면적이 많아 실사용은 18~20평 수준. 수리할 것도 거의 없어서 빠른 매각이 가능하다고 봤어요.

다음 날 아침 친구와 커피 한잔 하면서 얘기를 나눴는데, 저는 1.35억이면 충분하다 싶었는데, 친구가 "이번 물건은 좋아서 경쟁자 많을 거다, 조금 더 써라" 하더라고요.

결국 친구 의견 반영해서 1.38억에 적었습니다. 세후 수익 2천만 원을 보고 들어간 거예요.

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🔨 입찰 당일, 두근두근

입찰 인원 12명. '20명은 안 넘겠다' 싶었는데 다행입니다.

그날 전체적으로 법원이 한산한 편이었습니다. 서 있는 사람이 거의 없을 정도였어요.

결과는 — 짜잔, 낙찰! 🎉

2위와 금액 차이가 1,400만 원이었습니다. 쌀짝 매매가 산정을 잘못 했나~~~ 후회를 해 보았습니다.

사실 이날 1.3억대로 쓴 사람이 한 명 더 있었는데, 작성 오기로 무효 처리됐다고 하더라고요.

즉, 2등과 800만원 차이야!!

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그냥 자기 위로입니다~~~

 

📌 이번 낙찰에서 배운 것

이번에 다시 한번 확인한 건 잘 파는 부동산을 알고 있어야 한다는 겁니다.

동네 부동산과 외부 마케팅 채널을 연결해서 서울 수요자까지 끌어오는 중개사가 따로 있어요.

블로그, 유튜브로 마케팅을 잘 하는 업체들인데, 이런 곳과 평소에 관계를 쌓아두는 게 큰 차이를 만듭니다.

결국 오늘의 낙찰은 비 오는 날 귀찮음을 이기고 임장 간 것, 그리고 평소에 쌓아둔 중개사님과의 관계 덕분이었습니다.

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명도 과정과 매각 결과는 다음 편에 정리해서 올릴게요!