[부평구 빌라 경매 임장기] 노동절에 임장 나간 50대 경매인의 현장 리포트(26년 5월 3일)

🎬 드라마보다 더 드라마 같은 내 일상

요즘 즐겨 보는 JTBC 토요 드라마 제목이 "모두가 나의 무가치함과 싸우고 있다"예요. 회사 그만둔 지 어언 2년… 드라마를 보면 볼 수록 내 처지와 비슷한 상황 같아서 참 재미있게 보고 있는 드라마입니다. 전업 경매 투자자로 살아가며 매일 스스로의 가치를 증명해야 하는 이 삶, 딱 그 느낌입니다.

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📅 5월 1일 노동절, 남들 쉴 때 나는 임장 간다

노동절 오전, 저는 인천 부평구 삼산동으로 향했습니다. "쉬는 날 왜 가냐"고요? 전업 경매인한테 빨간 날은 그냥 임장 가기 좋은 날이에요. 😄 오전 11시쯤 물건에 도착했는데, 분위기가 심상치 않더라고요.

 

🏠 물건 기본 정보 & 첫인상

이번 물건은 부평구 삼산동 빌라입니다. 사전 조사할 때부터 매매가 1억 5천만 원은 충분히 받을 수 있겠다는 판단이었어요.

• 2012년식 (12년 된 건물)
• 승강기 있음 ✅
• 내부 관리 상태 양호 ✅
• 주변 아파트 단지 내 소규모 빌라 구역
• 거실은 북향이지만 공원 조망 → 시야가 탁 트여 있음 👍

빌라치고는 꽤 쏠쏠한 조건이었어요. 엘리베이터 있는 12년 식 빌라, 내부도 깔끔하면 수요는 충분합니다.

 

😅 현장에서 다른 임장자를 만났다... 불길한 예감

물건 앞에 도착했는데 어라? 저 말고 다른 임장자가 있는 거예요. 이게 얼마나 드문 일인지 아세요? 제 경험상 이런 경우는 딱 두 번 있었어요.

• 검암동 물건 → 입찰자 21명
• 도사리 물건 → 입찰자 12명

그 경험칙으로 봤을 때, 이번 물건은 최소 15~20명은 들어오겠다는 예감이 바로 들었죠. 경쟁이 심하다는 건 그만큼 좋은 물건이라는 뜻이기도 하지만, 낙찰받으려면 전략이 더 중요해진다는 뜻이기도 해요.

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🏢 부동산 중개사 방문 — 이미 지쳐 있었다

물건 인근 부동산 사무실에 들렀더니, 중개사분이 이미 녹초가 된 표정이시더라고요. "오전부터 경매 보러 왔다는 분들이 너무 많이 오셔서요…" 하시면서 피로한 기색이 역력했어요.

솔직히 오전에 경매 임장자가 줄줄이 방문하면 중개사 입장에서는 반갑지 않은 손님이죠. 거래 성사도 불확실하고, 질문만 쏟아지니까요. 그래서 저는 너무 길게 붙잡지 않고 핵심 시세만 빠르게 파악하고 사무실로 복귀했습니다.

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📞 사무실 복귀 후 전화로 시세 교차 검증

현장 느낌만으론 부족해요. 사무실 돌아와서 주변 거래 사례 전화로 교차 확인하는 게 기본입니다. 이 과정에서 핵심은 **"내가 자신 있게 팔 수 있는 금액이 얼마냐"**를 결정하는 거예요. 단순히 높게 낙찰받는 게 목표가 아니라, 팔렸을 때 수익이 남아야 진짜 투자니까요.

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💡 이번 전략의 핵심 — 인테리어 비용 최소화

저는 원쌤 강의에서 배운 내용을 이번에 적극 적용하기로 했어요. 인테리어 비용 산정을 최대치로 잡지 말자!

기존에 입찰에서 몇 번 떨어진 경험을 돌아보니, 인테리어 비용을 너무 넉넉하게 잡아서 입찰가를 낮게 쓴 경우가 많았더라고요.

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이번엔 딱 최소한의 비용만 반영하기로 했습니다.

• 도배 교체
• 장판 교체
• 수전 교환
• 필름지 부착

이 4가지만 해도 깔끔하게 팔 수 있는 컨디션은 충분히 나와요. 풀 인테리어가 아니라도, 깨끗하고 하자 없는 느낌만 줘도 수요층은 있거든요.

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⚖️ 이 물건의 장단점 정리

👍 장점

• 아파트 단지 내 위치 → 생활 인프라(마트, 학교, 대중교통) 우수
• 12년 식에도 엘리베이터 있음 → 중장년층·가족 수요 흡수 가능
• 북향이지만 공원 뷰 → 시야 개방감 있음

👎 단점

• 같은 이유로 아파트 선호 수요가 많아 빌라 거래가 상대적으로 느릴 수 있음
• 경쟁 입찰자 多 → 낙찰가 상승 가능성

거래가 느리다는 단점은 있지만, 단지 내 생활 편의성이 뒷받침되기 때문에 일단 매물로 나오면 실수요자가 반응하는 구조예요.

 

 

🥊 역대급 최소 마진으로 도전해 볼 것인가

고민 끝에 결론을 냈습니다. 역대급 최소 마진으로 도전하기로. 마진을 줄이더라도 낙찰받아서 회전시키는 게 지금 제 전략의 흐름에 맞아요. 앉아서 큰 수익 기다리기보단, 작은 수익이라도 쌓아가는 방식으로 가보려 합니다.

나의 무가치함을 증명해야 한다 — 이게 요즘 제 모토입니다. 😤 50대 후반에 전업 경매인으로 살아남는 것 자체가 저한테는 가치 증명이에요.

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💬 마무리하며

노동절에도 임장 다니는 아저씨, 좀 웃기죠?

😂 그래도 이게 제 노후 전략이고, 건강한 몸으로 운전하고 발품 파는 한 계속할 수 있는 일이라 좋아요.

부동산 경매는 나이가 많아도, 발로 뛰는 성실함이 경쟁력인 일이거든요.

입찰 결과는 다음 포스팅에서 공개할게요! 🙏

📣 여러분은 경매 임장할 때 현장에서 다른 입찰자 만나본 적 있으세요?
그때 기분이 어땠는지, 또 경쟁 심한 물건에 어떤 전략을 쓰시는지 댓글로 공유해 주시면 정말 감사해요!

저도 댓글 하나하나 꼭 읽고 답글 달겠습니다 😊