빌라 경매 입찰했는데 아파트 낙찰가율이 나왔다 — 사우동 빌라 87%, 나는 오늘 뭘 입찰한 건가?(26년 4월29일)

오늘 들어간 건 빌라입니다. 빌라 경매였어요. 근데 결과 보고 나서 잠깐 멍했습니다. 낙찰가율이 86.98%. 이게 빌라 숫자가 맞나 싶었거든요.

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☕ 입찰 1시간 전, 친구랑 커피 한 잔

오전 일찍 친구랑 법원 근처 카페에서 만났습니다. 입찰가를 얼마로 쓸 건지 서로 의견을 맞춰보는 시간이죠.

저희에게는 이게 거의 루틴이 됐어요. 혼자 고민하는 것보다 둘이 치고받으면 더 현실적인 숫자가 나오거든요.

탱크옥션 기준으로 조회수는 145회. 평소보다 많지 않은 숫자라서 저는 "10명 이내로 들어올 것"이라고 예상했습니다. 감정가는 1억 4,500만 원인데, 현재 시세는 그보다 높게 형성돼 있었어요. 그래서 지난번 "울리불리" 낙찰 금액(115, XXX, XXX 원)보다는 높게 써야 한다는 건 둘 다 동의했습니다.

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📍 낙찰자가 이 물건에 꽂힌 이유 — 입지 분석

낙찰자가 왜 저 가격을 썼는지, 저도 나름 추론해 봤어요. 사우동이 가진 입지 포인트가 분명히 있거든요.

사우동 입지 핵심 요소

🚉 교통	🏫 학군	그 외
사우 역(김포골드라인)	김포고등학교 인근	법원 등기소, 행정 지원센터 도보 10분 거리
도보 10분 거리	김포시에서 제일 우수학생 선발

역세권 도보 10분에 선호 학군까지. 숫자만 보면 꽤 그럴싸하죠. 아마 낙찰자도 이 두 가지를 보고 "매수자 구하기는 쉽겠다, 회전율 빠르겠다"라고 판단했을 겁니다. 저도 처음엔 그렇게 봤고요.

근데 여기서 함정이 있어요. 실제로 파고들면 얘기가 달라집니다.

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⚠️ 입지 좋아 보여도, 거래량이 말해주는 현실

사우동 주변은 노후 아파트가 많습니다. 그리고 연간 거래량이 약 150건 수준이에요. 역세권이고 학군도 있는데 왜 이 정도냐고요? 노후 단지가 많으니 공급은 넘치고, 선택지가 많다 보니 수요가 분산되는 구조입니다.

월평균으로 치면 12~13건 수준인데, 이게 빠른 회전율이라고 보기는 어렵습니다. 낙찰받고 수리까지 하면 최소 2~3개월은 걸리는데, 그 사이에 호가가 밀릴 수도 있고요. 생각보다 회전율이 빠르지 않다는 게 핵심 리스크였던 거죠.

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🤔 나 vs 친구, 입찰가 신경전

내 의견: "6명 정도 들어올 거야. 마지막 3명이 1.16 → 1.17 → 1.18억 순서로 들어올 것 같아."

친구 의견: "아냐, 네가 고른 물건은 항상 10명 이상이었잖아. 오늘도 10명 넘으면 1.2억은 넘길 거야."

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그래서 저도 한발 물러섰습니다. 10명 이상이면 1.2억대는 되겠지, 근데 1.21억 초반? 그러면 낮게 팔릴 경우 마진이 1천만 원인데, 투자금액이 거의 1억 2천 들어가는 상황에서 수익률 15%도 안 된다면 하는 의미가 없지 않나.

이런 계산이 나왔고, 결국 1억 1,818만 원으로 의견을 맞췄습니다.

 

😤 두둥— 12명이라고?

입찰 번호에 따라 입찰자 수를 부르기 시작하는데, 이번에는 12명이라고 합니다. 친구가 맞았어요. 뭔가 찔리더라고요. 그리고 결과는 낙찰가 1억 2,600만 원대. 저희는 1억 1,818만 원을 써서 무려 780만 원 이상 차이로 3등 했습니다.

낙찰받은 분은 수리도 안 하고 그냥 팔든지, 아니면 시세를 1억 5,500만 원으로 보고 들어간 것 같습니다. 그리고 낙찰가율이 86.98%... 숫자를 보는 순간 저도 모르게 헛웃음이 나왔어요.

 

📊 이 숫자가 왜 이상한지 — 빌라 vs 아파트 낙찰가율 비교

경매 좀 해보신 분들은 아시겠지만, 빌라와 아파트의 낙찰가율은 원래 차이가 납니다. 1회 유찰 기준으로 일반적인 범위를 정리하면 이렇습니다. 낙찰가율 비교 (1회 유찰 기준, 평균)

 

물건 유형	평균 낙찰가율
빌라 (일반적	71% ~ 75%
아파트	82% ~ 93%
이번 사우동 빌라	86.98% 🔥

 

보이시죠?

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빌라의 평균 낙찰가율 상단이 75%인데, 오늘 이 물건은 86.98%가 나왔습니다. 이건 아파트 낙찰가율 범위 한가운데 들어와 있는 숫자예요. 빌라를 입찰했는데 아파트 경매 결과표를 보는 느낌이었습니다. "오늘 내가 빌라를 입찰한 건가, 아파트를 입찰한 건가" 하는 생각이 절로 들더라고요.

역세권·학군 프리미엄을 입찰자들이 몽땅 가격에 반영한 결과입니다. 그런데 앞서 말씀드린 것처럼, 이 동네 실제 거래량은 연 150건 수준. 입지 프리미엄에 베팅한 낙찰자가 회전율까지 꼼꼼히 봤는지는 모르겠습니다.

 

💭 이러다 넘버 3 별명 붙겠어요

3등... 또 3등입니다. 이러다 별명이 '넘버 3'가 붙겠어요. 그래도 저는 수익률 계산이 맞지 않으면 안 씁니다. 오늘도 그 원칙은 지켰으니까요. 수리비에 보유세에 중개 수수료까지 뺐을 때 남는 게 없으면, 그건 그냥 일하는 거지 투자가 아니잖아요.

 

💬 여러분은 어떻게 생각하세요?

빌라 경매에서 86.98% 낙찰가율, 여러분은 예상하셨을 것 같으세요? 역세권·학군 프리미엄을 입찰가에 얼마나 반영하시는지 댓글로 공유해 주세요. 저처럼 패찰 경험 있으신 분들, 그 썰도 환영입니다 😅