부동산 경매 초보의 두 번째 도전 – 사우동 빌라 입찰, 이번엔 낙찰될까 (26년 4월 25일)

🏠 이번 물건, 어떤 곳이냐면요

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오늘은 제가 두 번째로 도전하는 입찰 물건에 대해 솔직하게 정리해 볼게요.

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물건번호는 24타경54278, 경기도 김포시 사우동 소재 빌라입니다. 14년 된 건물이고, 전용면적 15.92평에 방 3개, 화장실 1개짜리 구조예요. 노후화가 좀 있긴 한데, 인테리어 하는 품목들이 아주 애매한 연식의 빌라죠.

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위치는 사우역(김포골드라인)에서 도보 10분 이내라 대중교통 접근성은 아주 좋은 편입니다. 더구나 김포고등학교는 김포에서 제일 우수한 학생이 가는 학교입니다. (과학 중심의 교육 체계)

 

😅 지난번 실수 – "울루불루" 빌라의 뼈아픈 기억

솔직히 말씀드리면, 저 지난주에도 한 번 입찰했다가 보기 좋게 떨어졌어요. 그 물건이 바로 "울루불루"라고 부르던 16년식 빌라였는데, 김포고등학교 뒤편 언덕길에 위치한 곳이었거든요.

문제는 시세 조사를 완전히 잘못했다는 겁니다. 준 신축이다 보니 17명이나 들어와서 엄청 높은 가격에 낙찰됐는데, 저는 10등 안에도 못 들었어요. 아직도 그 생각만 하면 좀 씁쓸합니다.

(지도 사진 검은색 점이 울루불루타운하우스 위치)

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🔍 이번엔 제대로 발품 팔았습니다

그 실패 이후로 이번엔 정말 꼼꼼하게 준비했어요. 우선 사전 손품 조사 결과, 감정가 기준 약 1억 4,500만 원이 그대로 나왔습니다.

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그리고 인근 부동산 중개사무소를 직접 발로 뛰며 3군데 여쭤봤어요.

📍 물건 근처 중개사 사장님: "인테리어만 잘 해 놓으면 1.55억도 받을 수 있다"

📍 다른 2군데 중개사님: "전세가 귀해서 요즘 매매가도 조금씩 오르고 있다". 감정가 보다 더 받을 수 있다

📍 나머지 두 분: 1.5억 내놓고 시장 반응을 보죠~~(적극적이지 않음)

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중개사님 말씀에서 배운 게 있어요. 반응이 없는 분들은 잘 모르시는 겁니다. 이게 경매하면서 깨달은 현장 팁이에요. 아는 분들은 바로 얘기가 나오더라고요.

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📍 사우역 일대, 왜 주목해야 하나

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이번 물건의 핵심은 입지입니다. 사우역은 김포골드라인 라인이고, 최근 풍무역 인근에 아파트 분양이 있었는데, 3년 뒤 입주라 최근 주변 아파트 시세가 슬슬 올라가고 있다고 합니다.

그에 따라 빌라도 들썩이는 거죠.

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지난번 16년식 울루불루 빌라보다 이번 14년식 물건이, 공시지가도 조금 높고, 토지 가격이 역시 강력합니다.

역시 땅값은 거짓말을 안 해요. 😄

중개사님께서는 1억 5,000만 원까지는 가능하다고 하셨어요. 감정가(1.45억)보다 비싸게 팔릴 수 있다는 거죠.

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부동산 임장 후 솔직히 좀 놀랐습니다.

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처음으로 감정가 보다 높은 시세가 나왔어요. 이 물건의 감정평가서를 보면 비교 대상이 연식이 비슷했고,

평수도 유사한 물건과 비교를 했어요.

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🤔 낙찰가, 얼마를 써야 하나 – 진짜 고민

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자, 여기서 제 가장 큰 고민입니다.

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이번 물건이 지난번 물건보다 조건이 좋은 건 분명해요. 그럼 낙찰가를 지난번 울루불루 빌라보다 높게 써야 할까요? 아니면 낮게 써야 할까요?

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지난번처럼 물건 가치가 높다고 단순 비교하면 안 될 거 같아요 지난번 낙찰자는 너무 수익을 안 생각하고 쓴 거 같아요. 평정심을 유지해야 합니다. 정확한 나의 수익을 어디까지 볼 것이냐…

<오전 9시, 거실 북동향 채광 중상 이상 / 뒤 방 2개 남서향 >

 

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📅 입찰일은 2026년 4월 29일

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입찰일은 2026년 4월 29일입니다. 결과는 그날 바로 알 수 있으니까,

이번 포스팅 결과도 빠르게 올려드릴게요.

낙찰이 되든 안 되든, 그 과정과 생각을 있는 그대로 기록하는 게 이 블로그의 목적이니까요.

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화려한 성공담보다 솔직한 실전 기록이 여러분께 더 도움이 될 거라 믿습니다.

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💬 여러분은 어떻게 생각하시나요?

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이번 물건, 지난번보다 입지도 좋고 시세 여력도 있는데 — 여러분이라면 얼마에 써내겠어요?

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경매 경험 있으신 분, 김포 사우동 시세 잘 아시는 분, 아니면 저처럼 경매 공부 중이신 분 — 댓글로 한마디씩 남겨 주시면 정말 감사하겠습니다. 혼자 고민하는 것보다 여러분 의견이 큰 도움이 돼요. 🙏

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결과는 입찰 당일 저녁에 업데이트할게요. 기대해 주세요!