🏘️ 오늘 물건, 여기입니다(25타경 34129)
경기도 김포시 통진읍 도사리 755-3 지음채 102동 202호. 2018년식, 방 3개, 화장실 2개, 엘리베이터 있는 빌라. 전용면적 15.5평, 정남향. "오, 스펙 좋은데?"
근데 딱 하나 문제가 있었어요. 앞에 103동이 떡하니 버티고 있어서 채광이 좀 아쉬웠습니다.
🚗 임장 첫날, 103동이 먼저 눈에 들어왔어요
사실 처음 임장 갔을 때, 이 물건(102동 202호)보다 103동 302호가 먼저 눈에 들어왔어요.
같은 단지, 같은 스펙인데 8,511만원에 낙찰된 이력(25타경33294)이 있었거든요.
'아, 이 동네 빌라가 낙찰가가 이렇게 되는 군. 공시지가 대비 가격 형성은 1.15억~ 1.2억 정도 되겠는데 ^^.' 그걸 기준점으로 잡고 102동 202호를 들여다봤어요.
103동이 채광을 가리는 위치인 만큼, 앞 동보다는 가치가 조금 낮다고 봤죠.
🏠 임장 가서 딱 걸린 게 있었어요
다행히 집 주인이 직접 살고 계셨어요. 경매 물건 중에 거주자 있으면 명도에 난이도가 좀 있구나라고 생각해야 돼요. 근데 문제는... 테라스에 짐이 산더미였어요.
이사 나가시면 저거 다 남겠구나 싶었죠. 명도 후에 짐 치우는 것만도 일이다, 이거 비용이랑
시간이 추가로 든다고 판단했습니다. 이런 것들이 다 입찰가를 낮게 쓰게 만드는 요인이에요.
🏠 부동산 중개소 4곳을 돌았습니다
통진읍은 낯선 동네라 발품이 더 필요했어요. 인근 부동산 중개소를 돌아보니 4분의 의견이 이랬어요.
- 3분: "1억 1천 정도는 받을 수 있어요"
- 1분: "1억 선이 맞아요"
의견이 갈리더라고요. 저는 중간값을 잡아서 매도 예상가를 1억 5백만 원으로 설정했어요.
근데 뭔가 찜찜했어요.
공시지가 9,620만 원인데, 주변 중개사들이 부르는 매도가가 공시지가 대비 너무 낮게 형성된 느낌이었거든요. 1억 1천이면 전세가격보다도 낮은 거예요~~
'이게 맞는 가격인가? 뭔가 내가 모르는 게 있는 건 아닌가?'
🔍 그래서 한 번 더 갔습니다, 제일 자세히 알려 준 중개사님 다시 방문했어요
의심이 드니까 그냥 넘어갈 수가 없었어요.
입찰 전날, 중개사님을 다시 방문했어요. 30분 가까이 얘기를 나눴는데, 이게 진짜 수확이었어요.
중개사님이 알려주신 통진읍의 핵심:
"이쪽은 48번 국도 가까울수록 거래가 되고, 통진초등학교 근방이랑 도사리 이 지번 주변만 빌라 거래가 살아 있는 동네예요." 통진읍 전체가 거래되는 게 아니라, 딱 정해진 권역 안에서만 수요가 있다는 거였어요.
이 물건, 그 권역 안에 있었어요. 그래도 매도 확신이 100%는 아니었어요. 1억 1천에 팔릴 거라는 확신이요.
☕ 입찰 당일 아침, 친구랑 1시간 30분 옥신각신
입찰 당일 아침, 친구랑 카페에서 커피 한잔했어요.
주제는 딱 하나. "얼마에 써야 하냐?"
제 생각: 8,500만 원 ~ 8,388만 원 사이
친구 생각: 지난번 103동 낙찰가 8,500만 원보다는 높게 써야 한다
친구 논리도 맞아요. 8,500만 원에 낙찰된 앞 동 물건보다 무조건 낮게 쓰면 당연히 질 수 있으니까요. 근데 저는 이렇게 봤어요.
'102동은 103동보다 채광이 불리하다. 앞 동보다 가치가 조금 낮다면, 8,500만 원보다는 낮게 써야 맞다.' 결국 제 주장대로, 8,500만 원보다 낮게 입찰서를 넣었어요.
📱 법원 의자에 앉고 나서... 진동이 울렸습니다
봉투 넣고, 법원 의자에 착석. 그때 핸드폰을 확인했는데...
어제 본 중개사님 부재중 전화 4통. 어제 30분 얘기 나눴던 그 부동산 중개사님이었어요.
전화를 걸었더니 —
"사장님, 어젯밤에 매수자가 나타났어요. 그분 저랑 자주 거래하는 분이에요. 급하게 연락드렸는데... 8,600만 원 이상은 쓰셔야 해요."
아. ~~~ 이미 봉투는 넣었는데. 이미 투찰 완료.
📊 두둥, 개찰 시작
입찰자 수: 10명.
지난번 이 단지(103동) 입찰 때보다 2명이 더 많았어요.
10명이 들어왔다는 건, 이 물건을 좋게 본 사람이 그만큼 많다는 거잖아요.
'아, 이건 떨어지겠구나.' 직감이 왔어요.
부천지원은 입찰자 10명 다 불러서 앞에 나오게 하고, 마지막 3명을 호명해 주는데...
제 이름이 제일 먼저 불렸어요. 3등. 아깝게 패찰.
💭 패찰하고 나서 든 생각
낙찰가가 8,765만 원이더군요. 매도가 1억 1천만 원이 맞았어요~
중개사님이 낙찰자 연락처 알려 달라고 해서, 낙찰자에게 접근해 얘기했어요
“매수자가 있어요. 여기 연락해 보세요” ...... 웬걸~~ “전 대리인이라 잘 몰라요” ~~ 아휴 답답 혀~~ “부동산 컨설팅 업체 못 이기지”
그래도 중개사님 부탁으로 연락처 찍어 가도록 했어요.
착하죠^^
어젯밤에 매수자가 있어서 아침에 전화 한다는 게 은행 다녀오느라 전화가 늦었다고 하더라고요., 전화 한 통 차이로, 입찰가 몇백만 원 차이로 결과가 갈렸어요.
아쉽냐고요?
솔직히... 많이 아쉬웠어요. 😅
근데 냉정하게 보면, 매도 금액 1억 1천만 원 매도한다는 확신이 없었던 물건을 숫자 근거 없이 욕심으로 높게 쓰지 않은 건 맞는 판단이에요.
🎁 그래도 이번에 진짜 얻은 것들
패찰 했지만 이번 임장이 완전 헛것은 아니었어요.
첫째, 통진읍에서 거래가 되는 권역을 배웠어요. 48번 국도 인근, 통진초등학교 근방, 도사리 755번지 주변. 이 범위를 모르면 통진읍 물건은 함부로 들어가면 안 돼요.
둘째, 신뢰할 수 있는 현지 중개사를 하나 만들었어요. 낙찰 가능한 가격 정보를 아침 일찍 직접 연락해 줄 정도면, 이분은 앞으로도 도움이 될 사람이에요.
셋째, 입찰자 10명이 이 물건을 봤다는 건 통진읍 도사리 권역의 수요가 살아 있다는 시그널이에요.
다음에 이 동네 물건 나오면, 저는 이미 준비된 사람이에요.
✍️ 마무리하며
경매는 한 번에 낙찰받는 게 목적이 아니에요.
물건을 볼 때마다 그 동네를 배우고, 사람을 만나고, 데이터를 쌓는 과정이에요.
저는 오늘도 그 과정 중에 있습니다.
50대 후반, 노후를 위해 선택한 이 일. 건강한 한 계속할 겁니다. 💪
혹시 여러분도 경매 임장 중에 "이건 가야 하나, 말아야 하나" 고민해 보신 적 있으신가요? 아니면 아깝게 패찰 해보신 경험 있으신 분! 댓글로 함께 나눠 주시면 정말 반갑겠습니다 😊
다음 화에서는 낙찰 소식으로 찾아올게요! 도현 경매 일기, 계속됩니다. 📖
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