마전동 물건 3곳 임장 완료 —16년식 4동 단지, 이 물건이 제일 낫습니다

임장기 마전동 16년식 연립 입찰 검토 중

인천 서구 마전동 — 무더위 속 현장 임장 기록

 

이번 주는 내내 폭염이 예고된 주입니다. 그래도 8~9월 낙찰을 위해 쉴 수가 없습니다. 7월에 검토했던 마전동 물건 3곳(녹색 표식)을 모두 임장한 결과, 한 곳이 확실하게 눈에 들어왔습니다.

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입찰 검토 물건 정보

▲ 경매 물건 정보 — 2025타경1523 (인천 서구 마전동 모카빌 104동 404호)

 

 

📋 물건 핵심 정보

소재지마전동 모카빌 104동 404호

감정가1억 4,900만원

최저가 (3차)7,301만원 (49%)

매각기일2026.08.18 (화)

건물면적65.69㎡ (19.87평)

대지권75.15㎡ (22.74평)

연식2016년식

구조방 3개 · 4층 · 엘베 있음

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지리적 위치 — 버스 한 번이면, 검단사거리역

▲ 물건 위치 — 검단사거리역까지 버스 약 8분

📍 입지 체크포인트

🚌버스 한 번 (약 8분) → 검단사거리역

🏫 도보 10분 이내 — 초등학교 1곳 + 고등학교 1곳

🏪 집 바로 앞 편의점 — 생활 편의 양호

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현장에서 직접 본 것들

 

오늘은 마침 현관문이 열려 있어 4층까지 직접 올라가 볼 수 있었습니다. 문 앞에 짐이 널려 있는 걸 보니

확실히 사람이 살고 있었습니다.

 

✅ 좋은 점

▸1동 16세대, 총 4동 단지형 구성

▸엘리베이터 있음

▸전용 19평형 — 방 3개, 화장실 2개

▸남·서향 거실

▸끝 건물이라 답답함 없음

⚠️ 감점 요인

▸16년식 대비 외관·엘베 많이 노후

▸앞동 간 공간으로 다소 막힌 구조

▸주차 세대당 1대 — 여유공간으로 보완

 

전용 19평형대라 내부 수리를 잘해놓으면 충분히 경쟁력이 있어 보입니다. 이번 물건은 명도 협상과 인테리어를 어떻게 하느냐에 따라 매도 시간을 크게 줄일 수 있다는 판단이 섭니다.

 

 

권리 분석 — 명도 수월할 것으로 판단

⚖️ 권리 분석 결과

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임차인 대항력 없음 — 낙찰 후 권리 인수 부담 없음

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소액임차인 — 최우선변제권으로 보증금 일부 보호받는 세입자

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별도 명도비 책정 불필요 → 협상 여지 충분

💡 개인적으로 이런 물건이 명도 하기 제일 수월합니다

대항력은 없지만 소액임차인이라 보증금을 받을 수 있는 세입자 — 이 구조는 낙찰자와 세입자 양쪽 모두에게 합리적인 협상 포인트가 생깁니다. 강제집행까지 가는 경우가 드물고, 대부분 원만하게 마무리됩니다.

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다음 단계 — 부동산 임장 후 입찰 결정

현장 임장은 완료했지만 주변 부동산 중개사무실 방문은 아직 남아 있습니다. 정확한 시세와 매도 가능성을 확인한 뒤 최종 투찰 여부와 가격을 결정할 예정입니다.

다음 포스팅 예고

마전동 모카빌 — 입찰기

 

주변 부동산 임장 후 시세 확인

 

8월 18일 입찰 결과 공개

더위에도 발품이 수익을 만듭니다. 다음 포스팅은 오래간만에 입찰기로 돌아오겠습니다. 🏃