부동산 중개사 임장 후, 마전동 입찰 물건을 바꿨습니다.

 

지난 임장에서 가장 마음에 들었던 마전동 16년식 물건. 그런데 부동산 중개사 임장을 직접 해보니 생각보다 매매가가 나오지 않았습니다. 과감하게 물건을 바꿨습니다.

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왜 물건을 바꿨나 — 부동산 임장의 결과

📉 기존 마전동 16년식 물건 — 포기 이유

현장 임장 때는 괜찮아 보였지만 부동산 중개사님께 직접 확인해보니 매매가가 생각보다 낮게 나왔습니다. 수지가 맞지 않는다는 판단 하에 이 물건은 포기하고 새로 물색에 들어갔습니다. 역시 현장 부동산 임장은 필수입니다.

인천 2호선 라인 — 검단사거리역, 마전역, 완정역 주변으로 다시 물건을 찾아봤습니다. 그러다 눈에 띄는 포인트를 하나 발견했습니다.

🔍 데이터에서 발견한 이상 신호

마전동 1024, 1025번지를 달고 있는 빌라들이 시세보다 비싸게 팔린 이력이 있었습니다. 이상하다 싶어 부동산 중개사님께 물어봤더니 — "대출 때문에 업(UP) 계약한 거예요"라고 하더군요. 즉, 실제 거래가보다 부풀린 허위 계약서가 쓰인 지역입니다. 데이터 분석 시 이런 매물은 반드시 걸러야 합니다.

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새로 찾은 물건 — 마전동 10년식

새로 찾은 물건은 마전동 10년식 빌라입니다. 아래는 입찰 검토 물건의 주요 정보입니다.

📋 물건 핵심 정보

소재지 인천 서구 마전동

연식 2010년식

방향 동남향 (코너 물건)

권리 분석 HUG 임차권 인수조건 변경

점유 현황 깔세 세입자 (26년 5월 입주)

내부 상태 10년식 대비 아주 양호

경매지 정보

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현장에서 직접 확인한 것들

✅ 좋은 점

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동남향 코너 물건 — 채광·통풍 우수

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10년식 대비 내부 상태 아주 양호

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인천 2호선 역세권 라인

⚠️ 주의 요인

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HUG 임차권 인수조건 변경 물건

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26년 5월 깔세 세입자 거주 중

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전기세 미납 — 공용관리비 미납 가능성

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권리 분석 — HUG 인수조건 변경, 뭐가 문제인가

⚖️ HUG 임차권 인수조건 변경이란?

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 대위변제한 뒤 임차권을 취득, 경매에서 낙찰받는 새 소유자에게 해당 임차권 조건이 변경되어 인수되는 구조입니다. 겉으로는 복잡해 보이지만, 핵심은 낙찰 후 HUG와의 관계를 어떻게 정리하느냐입니다.

이 물건의 경우 26년 5월에 깔세 세입자가 들어왔고, 전기세를 내지 않고 있는 것으로 보아 공용관리비 미납도 예상됩니다. 낙찰 후 관리비 정산이 추가 변수가 될 수 있습니다.

💡 이 물건 접근 전략

1️⃣

HUG 인수 조건 세부 내용 사전 확인 — 낙찰 후 어떤 의무가 생기는지 명확히 파악

2️⃣

공용관리비 미납액 사전 조회 — 낙찰가 산정 시 반드시 차감

3️⃣

깔세 세입자 → 명도 협상 여지 확인 후 투찰가 최종 결정

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그래도 긍정적인 이유

✅ 이 물건을 선택한 이유

10년식 치고 내부 상태가 아주 괜찮습니다. 동남향 코너 물건이라 채광도 좋고, 인천 2호선 라인 역세권이라는 입지도 충분합니다. HUG 조건이 복잡해 보이지만 오히려 더 간단하다고 생각되며, 1회만 유찰된 상태라 경쟁자가 빠져 낙찰 경쟁이 낮아질 수 있다는 점이 매력입니다. 남들이 1회만 유찰된 물건이라 skip 하는 경우가 많습니다.

 

모카빌의 위치보다 팔리는 회전율에서 훨씬 경쟁력이 있어 보입니다. 비용은 조금 더 들겠지만....

다음 포스팅 예고

낙찰 이후 — 낙찰기 & 이 물건 전체 분석 공개

 

HUG 인수조건 실제 처리 과정

 

깔세 세입자 명도 협상 과정

 

투찰가 및 수지 분석 전체 공개

물건 하나 바꾸는 데도 이렇게 많은 과정이 있습니다. 발품이 수익을 만든다는 걸 매번 느낍니다. 낙찰 결과와 함께 다시 찾아오겠습니다. 🏃