3bay 평면도는 마음에 들었는데…담벼락 뷰가 발목을 잡다 😓

고양시 내유동 — 무더운 아침의 현장 임장 기록

 

오전 9시, 햇살이 뜨거워지기 전에 서둘러 나섰습니다. 지난번 임장만 하고 입찰을 못 했던 내유동입니다. 빌라명 스위트빌, 오늘 다시 내유동 물건을 찾아서 다녀왔습니다. 과연 투찰해도 될지 — 현장에서 본 것들을 솔직하게 기록합니다.

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먼저, 지난해 8월이 떠오르는 날씨

날씨가 무덥습니다. 꼭 1년 전 이맘때, 처음으로 임장을 다녔던 부평동 오피스텔 생각이 납니다. 7월 말~ 8월 중순은 휴가철이라는 걸 깜빡했습니다. 오늘 임장 가면서 뼈저리게 느꼈습니다. 중개사 사무실 절반이 문을 닫고 있었으니까요.

📍 내유동 빌라 시장 특징

🏫 내유초등학교 주변이 거래 중심지 — 이전부터 들어온 얘기로 임장 전부터 파악하고 있던 지역

📐전용 14평형 이상이면 확장면적 포함 18~20평대 사이즈가 나옴 — 실 거주감 좋음

🅿️ 필로티 구조가 아닌 넓은 주차장 + 단지형 구성 — 주거 환경 쾌적함

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현장에서 본 것들 — 스위트빌

아래 사진은 단지 초입구 진입로와 건물 외관입니다.

 

✅ 마음에 든 점 ▸3bay 구조 — 평면도가 아주 마음에 들었습니다 ▸남향 거실 — 채광 좋음 ▸나무가 있어 사생활 보호 어느 정도 가능
❌ 감점 요인 ▸담벼락 뷰 — 1층은 담벼락, 2층은 담벼락 너머 주차장 땅이                        그대로 보임 ▸대로변보다 안쪽 위치 — 선호도 약간 떨어짐 ▸거실 정면으로 보이는 건너편 1층주차장과    거실이 동일 선상 — 시선 차단 아쉬움

 

💬 현장에서 느낀 것

평면도만 봤을 땐 아주 마음에 들었습니다. 그런데 막상 현장에 가보니 웬걸 — 거실 정면이 건너편 1층 땅바닥이었습니다. 

2층부터는 담벼락 위로 앞집 주차장 땅이 그대로 들어옵니다. 남향인데 뷰가 이렇다는 건 분명한 감점 요인입니다. 3층, 4층이 좋은 물건이라고 생각됩니다. 그래도 나무가 있어 사생활 보호가 어느 정도 되는 건 다행입니다.

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	가스가 잠겨 있어 사람이 없는 줄 알았습니다.
내부 동대표가 별도로 관리비를 부과 하는 방식입니다. 계단청소를 업체에 맡기는 방식이라 복도가 많이 깨끗합니다.	배송물건들이 집에 있는걸 봐서는 세입자가 살고 있네요

 

부동산 임장 — 휴가철의 벽

현장을 둘러보고 바로 근처 부동산 중개사무실을 방문했습니다. 제가 조사한 시세를 먼저 꺼내며 물었습니다.

나

"제가 조사한 가격은 1.2억 정도 됩니다만, 어느 정도에 내놓으면 좋을까요?"

중개사

"1억 정도 내놓으셔야 해요"

나

"그 정도입니까? 완전 전세가인데요?"

⚠️ 이런 중개사 말은 100% 믿으면 안 됩니다

"그 전세가로 물건을 내 놓아야 팔린다는 얘기인데, 실거래 데이터는 그렇지 않았거든요"  이런 중개사님은 실력이 없는 분 일 수 있습니다. 제 데이터를 먼저 가지고 들어갔기 때문에 흔들리지 않을 수 있었습니다. 그래서 다른 부동산 임장이 필요 합니다. 현장 임장 전 반드시 실거래 데이터를 직접 분석하고 가야 하는 이유가 바로 이것입니다.

🚗 삼송역 방향 두 번째 부동산 방문

10분 거리 이동해서 다른 부동산을 방문했더니 — 휴가 중이라고 합니다. 아~ 다음 주까지는 부동산 임장을 쉬어야 할 것 같습니다. 7월 말~8월 중순은 중개사무실들도 방학입니다.

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사무실 복귀 후 — 데이터로 다시 점검

얼른 다시 운전해서 사무실로 들어와 데이터를 다시 들여다봤습니다.

📊 데이터 기반 시세 분석

데이터 기준 시세 (공시지가 8천1백8십만원 * 150% = 1억 2천만원)

최근 낙찰가 범위 7,200 ~ 7,500만원 / 세전으로 이익이 약 4,500 ~ 4,800만원 

🤔 마진을 많이 보고 쓰는 걸까? 아니면 시세가 떨어진 걸까?

낙찰가가 7,200~7,500만원 수준이라는 건 두 가지 해석이 가능합니다. 마진을 크게 보고 보수적으로 쓴 것이거나, 아니면 실제 시세가 데이터보다 더 내려간 것이거나. 오늘 부동산 2곳을 제대로 확인하지 못한 만큼 입찰 전에 반드시 다시 부동산 임장을 해봐야겠습니다.

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결론 — 아직 고민 중입니다

🔴 담벼락 뷰 — 마음에 걸립니다. 매도 시 걸림돌이 될 가능성이 있습니다 (담벼락 뷰를 피한 2층이지만)

🔴 위치 — 대로변보다 안쪽이라 선호도가 약간 낮습니다

🟡 시세 불확실 — 데이터와 낙찰가 갭이 큽니다. 추가 임장 필요

🟢 3bay 구조 + 확장 면적 — 실거주 매력은 분명히 있습니다

다음 행동 계획

휴가철 끝나고 부동산 재방문 후 최종 결정

삼송역 인근 부동산 최소 2곳 이상 추가 확인

매도가를 조금 낮춰 잡고 수지 분석 재계산

담벼락 뷰 감점 반영 후 투찰가 재산정 → 최종 입찰 여부 결정

임장은 가도 가도 배울 것이 있습니다. 다음 주 휴가철이 풀리면 다시 나가보겠습니다. 📍