매매시세 조사 500만원 차이가 입찰 등수를 결정합니다

패찰 후기 입찰 도전기 마전동 시세 조사

이번 주 마전동에서 두 물건을 지켜봤습니다. 하나는 포기한 물건, 하나는 직접 입찰한 물건. 두 결과를 나란히 놓고 보니 — 시세 조사 500만원 차이가 얼마나 중요한지 다시 한번 실감했습니다.

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물건 A — 포기한 물건의 결과

마전동 16년식 연립주택. 처음엔 이 물건으로 입찰을 준비했지만, 부동산 임장 결과 매매가가 생각보다 낮게 나와 포기했습니다. 당시 제가 생각했던 낙찰가는 9,580만원이었습니다.

📋 포기 이유

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마전동에서도 외진 위치 — 매도 속도 느릴 것으로 예상

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부동산 중개사 임장 결과 매매가 1.4억보다는 1.3~1.35억에 가깝다는 판단

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회전율을 고려해 입찰 포기

▲ 2025타경1523 — 마전동 16년식 연립주택 낙찰 결과

입찰 참가자 14명 (예상보다 많음)

낙찰가 1억 250만원 (68.79%)

2위금액 9,988만원

내 예상 투찰가 9,580만원 (포기)

낙찰가 1.025억, 나쁘지 않은 수익이 나올 것 같습니다. 낙찰자님 축하드립니다. 저의 9,580만원으로는 2위권에도 못 들었을 금액이네요. 포기한 건 결과적으로 맞는 판단이었습니다.

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물건 B — 실제 입찰한 물건의 결과

이번 주 실제로 입찰에 참가한 물건입니다. 마전동 10년식 연립주택 — 역세권에 동남향 코너 물건이었습니다. 조회수 100회 미만에 1회 유찰만 된 걸 보고 3~6명 정도 참가할 것으로 예상했습니다.

▲ 2025타경514759 — 마전동 10년식 연립주택 낙찰 결과

입찰 참가자 9명 (예상: 3~6명)

낙찰가 (1위) 1억 1,400만원 (76.51%)

2위금액 1억 1,157만원

3위부터 1억 1,000만원 이상

결과 패찰

😓 패찰 원인 분석

저는 매매가를 1.45억으로 봤습니다. 그런데 낙찰자는 매매가를 1.5억까지 봤다는 뜻입니다. 단 500만원의 시세 판단 차이가 등수를 갈랐습니다.

역세권 + 동남향 코너라는 입지를 제가 생각보다 소홀히 평가한 게 패착이었습니다. 법정에서 9명이라는 숫자를 듣는 순간 "1.1억 이상에 낙찰되겠다"는 걸 직감했는데, 역시 맞았습니다.

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두 물건 비교 — 숫자로 보는 차이

항목	물건 A (포기)	물건 B (입찰)
물건	16년식 19평대	10년식 동남향 코너
예상 매매가	1.3~1.35억	1.45억 (실제 1.5억)
예상 참가자	—	3~6명 (실제 9명)
실제 낙찰가	1억 250만원	1억 1,400만원
결과	포기 (적절한 판단)	패찰

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이번에 배운 것들

1

조금 비싸게 쓴 것 같은 느낌이 나야 낙찰됩니다

이번 패찰에서 가장 크게 느낀 점입니다. 역세권 + 동남향처럼 입지 프리미엄이 뚜렷한 물건은 시세를 보수적으로 잡으면 안 됩니다.

2

조회수 낮다고 경쟁이 낮은 게 아닙니다

조회수 100회 미만, 유찰 1회 → 3~6명 예상했지만 9명이 왔습니다. 좋은 물건은 아는 사람만 조용히 입찰합니다.

3

법정 입장 후 참가자 수 → 낙찰가 역산 가능

9명 소식 듣자마자 "1.1억 이상이겠다"는 감이 왔고, 실제로 그랬습니다. 경험이 쌓이면 법정 분위기로도 낙찰가를 어느 정도 예측할 수 있습니다.

다음 포스팅 예고

다음 주 화·수 — 귤현동 물건 입찰 도전

 

이번 패찰을 거울 삼아 시세 조사를 더 꼼꼼히 진행

 

귤현동 물건 임장기 + 입찰기 연속 포스팅 예정

패찰도 공부입니다. 다음 주엔 더 정확한 시세로 돌아오겠습니다. 💪