2026년 9월 1~2일 — 3건 연속 입찰 도전기
오래간만에 포스팅합니다. 지난주 2일에 걸쳐 3건을 입찰했습니다. 결과는 전패. 공투에 회의를 느낀 한 주였고, LH라는 벽도 다시 만났습니다. 솔직하게 기록합니다.
공투(공동투자), 왜 하고 있나
수도권은 매매사업자 대출이 안 됩니다. 일부 학원에서는 전자상거래 대출을 활용하라고 하는데, 올해 부동산감독원 같은 기관이 생긴다면 향후 문제가 될 소지가 큽니다. 그래서 학원 동기와 공투(공동투자) 방식으로 진행 중입니다.
동기는 미추홀구 거주라 미추홀구 집중, 저는 사우동·내유동·귤현동·동양동·마전동 등 김포 집에서 가까운 곳 위주로 합니다. 동기는 현재까지 1억 이하 빌라 4채 낙찰 — 2채 월세, 2채 매매 완료. 상당히 공격적으로 진행 중입니다.
9월 1일 — 혼자 입찰해야 했던 날
9월 1일은 2건 입찰이 예정돼 있었습니다. 그런데 전날 포스팅한 일(전세대출 추심 건) 때문에 친구가 올 수 없는 상황이 됐습니다. 입찰보증금 문제로 2건을 동시에 할 수 없어 1건만 선택해야 했습니다.
A vs B 물건 선택 고민
나
"한 건만 해야 한다면, 난 A물건 하고 싶어."
친구
"야, 돈 되는 물건을 해야지. 위반건축물에 4층 물건이야 — 최대 3명이야. 12월 16일부터 위반건축물 양성화 해준다고 하잖아. 돈 되는 물건이야."
나 (속마음)
"이번 위반건축물은 패널 구조가 아니라 큰 새시창으로 되어 있어. 네 말대로 양성화하기 적당한 물건이긴 해…" → 결국 B 물건(위반건축물) 선택.
🔧 위반건축물 양성화 비용 산정 (사전 조사)
9월 1일 결과 — A물건 (포기한 물건)
귤현동 리슘팰리스 — 1회 유찰 정상 물건. 지난번 같은 건물 2층에 16명이 몰렸던 경험에 A물건은 이번에도 많이 몰릴 거라 생각해 투찰가 87,800,000원으로 산정해 뒀었지만 포기했습니다.
▲ 2026타경501913 — 귤현동 리슘팰리스 낙찰 결과
낙찰가 86,810,000원 / 입찰 1명. 단 1명이 들어가서 최저가(86,800,000원)보다 낮게는 못 쓰니 저 가격에 낙찰됐습니다. 내가 들어갔으면 충분히 낙찰됐을 물건이었습니다. 아이고… 😮💨
9월 1일 결과 — B물건 (실제 입찰한 위반건축물)
귤현동 호진빌라 — 위반건축물 + 엘베 없는 4층. 친구 설득으로 투찰가 58,000,000원으로 들어갔습니다. 친구 예상은 "최대 3명"이었습니다.
▲ 2025타경514125 — 귤현동 호진빌라 물건 정보
▲ 2025타경514125 — 귤현동 호진빌라 낙찰 결과
낙찰가 64,999,000원 / 입찰 7명. 예상 3명이 7명으로 늘었습니다. 정말 환장하겠더라고요. 친구 고집을 내가 못 꺾었습니다. 그래도 당일 투찰 결정은 제 책임입니다. A물건을 들어갔더라면 낙찰됐을 텐데… 😔
| 구분 | A물건 (포기) | B물건 (입찰) |
|---|---|---|
| 물건 | 귤현동 리슘팰리스 (정상) | 귤현동 호진빌라 (위반건축물) |
| 내 투찰가 | 87,800,000원 (포기) | 58,000,000원 |
| 예상 참가자 | 多 (지난번 16명) | 최대 3명 (실제 7명) |
| 낙찰가 | 86,510,000원 (1명) | 64,999,000원 (7명) |
| 결과 | 놓침 (1명만 입찰) | 패찰 |
9월 2일 결과 — LH의 벽
9월 2일은 귤현동에서 거의 2달간 유심히 봐온 물건을 입찰했습니다. 제가 병원 검진이 있어서 친구만 보냈습니다.
▲ 2025타경513374 — 귤현동 중앙이클래스, LH 낙찰 결과
😱 LH가 가져갔습니다
입찰 2명 — 낙찰가 106,074,000원 / LH(주택도시보증공사) 낙찰.
2달을 지켜봐 온 물건인데 LH가 가져갔습니다. 도대체 LH가 낙찰받는 기준을 모르겠습니다. 다른 사람들은 예상하고 들어오지 않은 걸까요? 패턴이 전혀 안 보입니다.
정말 하루 종일 쓰러져 있었습니다. ㅠ.ㅠ
📌 LH 낙찰 물건 — 알려진 패턴 정리
HUG 임차권 인수조건 변경 물건에 집중적으로 등장
전세보증금 대위변제 → 임차권 회수 목적으로 추정
낙찰가 기준이 일반 투자자와 다를 수 있음 — 이익 극대화보다 채권 회수 목적
공투, 계속해야 하나
💬 이번 주 솔직한 감정
공투는 이래서 어렵습니다. 친구 의견을 존중하다 보면 내 판단과 어긋나는 경우가 생깁니다. 그렇다고 혼자 하기엔 입찰보증금 문제가 있고. A물건을 들어갔더라면 친구가 뭐라고 했을까요 — 낙찰됐으면 잘했다고 했겠죠. 지금은 어쩔 수 없었다고 합니다. 이런 게 공투의 현실입니다.
그래도 당일 최종 결정은 제 책임입니다. 다음엔 더 단호하게 내 판단을 관철하겠습니다.
다음 포스팅
9월 잔금일 완료 후 — 다음 물건 재도전
9월 21일 동양동 잔금 완납 후 자금 확보
귤현동·마전동 물건 재탐색 — 이번엔 내 판단으로
LH 낙찰 패턴 추가 분석 후 포스팅 예정
쓰고 나니 조금 후련합니다. 경매는 지고 나서도 배우는 게 있습니다. 다음엔 꼭 낙찰기로 돌아오겠습니다. 💪
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