경매 입찰기11 부동산 중개사 임장 후, 마전동 입찰 물건을 바꿨습니다. 지난 임장에서 가장 마음에 들었던 마전동 16년식 물건. 그런데 부동산 중개사 임장을 직접 해보니 생각보다 매매가가 나오지 않았습니다. 과감하게 물건을 바꿨습니다.왜 물건을 바꿨나 — 부동산 임장의 결과📉 기존 마전동 16년식 물건 — 포기 이유현장 임장 때는 괜찮아 보였지만 부동산 중개사님께 직접 확인해보니 매매가가 생각보다 낮게 나왔습니다. 수지가 맞지 않는다는 판단 하에 이 물건은 포기하고 새로 물색에 들어갔습니다. 역시 현장 부동산 임장은 필수입니다.인천 2호선 라인 — 검단사거리역, 마전역, 완정역 주변으로 다시 물건을 찾아봤습니다. 그러다 눈에 띄는 포인트를 하나 발견했습니다.🔍 데이터에서 발견한 이상 신호마전동 1024, 1025번지를 달고 있는 빌라들이 시세보다 비싸게 팔린 이력이 있었.. 2026. 8. 24. 마전동 물건 3곳 임장 완료 —16년식 4동 단지, 이 물건이 제일 낫습니다 임장기 마전동 16년식 연립 입찰 검토 중인천 서구 마전동 — 무더위 속 현장 임장 기록 이번 주는 내내 폭염이 예고된 주입니다. 그래도 8~9월 낙찰을 위해 쉴 수가 없습니다. 7월에 검토했던 마전동 물건 3곳(녹색 표식)을 모두 임장한 결과, 한 곳이 확실하게 눈에 들어왔습니다.입찰 검토 물건 정보▲ 경매 물건 정보 — 2025타경1523 (인천 서구 마전동 모카빌 104동 404호) 📋 물건 핵심 정보소재지마전동 모카빌 104동 404호감정가1억 4,900만원최저가 (3차)7,301만원 (49%)매각기일2026.08.18 (화)건물면적65.69㎡ (19.87평)대지권75.15㎡ (22.74평)연식2016년식구조방 3개 · 4층 · 엘베 있음지리적 위치 — 버스 한 번이면, 검단사거리역▲ 물건 위.. 2026. 8. 4. 3bay 평면도는 마음에 들었는데…담벼락 뷰가 발목을 잡다 😓 고양시 내유동 — 무더운 아침의 현장 임장 기록 오전 9시, 햇살이 뜨거워지기 전에 서둘러 나섰습니다. 지난번 임장만 하고 입찰을 못 했던 내유동입니다. 빌라명 스위트빌, 오늘 다시 내유동 물건을 찾아서 다녀왔습니다. 과연 투찰해도 될지 — 현장에서 본 것들을 솔직하게 기록합니다.먼저, 지난해 8월이 떠오르는 날씨날씨가 무덥습니다. 꼭 1년 전 이맘때, 처음으로 임장을 다녔던 부평동 오피스텔 생각이 납니다. 7월 말~ 8월 중순은 휴가철이라는 걸 깜빡했습니다. 오늘 임장 가면서 뼈저리게 느꼈습니다. 중개사 사무실 절반이 문을 닫고 있었으니까요.📍 내유동 빌라 시장 특징🏫 내유초등학교 주변이 거래 중심지 — 이전부터 들어온 얘기로 임장 전부터 파악하고 있던 지역📐전용 14평형 이상이면 확장면적 포함 .. 2026. 7. 29. [지역분석] 검암동 VS 귤현동·동양동 어디서 단타 치는 게 맞을까? 동양동 물건 계약이 성사됐으니, 잔금일에 맞춰 다음 물건을 준비해야 할 시간입니다. 이번엔 그냥 감이 아니라 AI에 실거래 데이터를 넣어 분석한 결과를 공유합니다. 숫자가 말해주는 결론이 꽤 흥미롭습니다. 현재 상황 - 다음 타석을 준비합니다.✅동양동 빌라 매도 계약 완료 — 계약금 10%로 새 물건 입찰 보증금 마련📅잔금일 예상: 9월 초~말 사이 → 지금부터 8월 20일 이후 물건을 검색하면 딱 맞습니다🔍거래가 빈번한 검암동과 귤현동 물건 각 1개씩 검색 후 현장 임장 완료🤖판단 기준: 실거래 데이터를 Claude AI에 넣어 분석한 결과를 기반으로 정리이하 분석은 실거래 데이터(2025년 6월 ~ 2026년 7월)를 AI에 입력해 얻은 결과입니다. 두 지역 기본 정보 비교인천 서구 검암동인천 .. 2026. 7. 24. 오늘의 낙찰자님, 매매가를 정말 잘 찾으신 건가요?(26년 5월 6일) 🌙 입찰 전날 밤 – 숫자가 머릿속을 맴돌다긴 연휴가 끝나고 드디어 입찰일이 돌아왔습니다. 전날 밤 눈을 감아도 잠이 안 오더군요. 123~, 128~, 1258~~ 숫자들이 머릿속에서 계속 빙글빙글 돌아요.한참을 뒤척이다 결국 결론을 냈죠. "그래, 1억 2천7백만 원이야." 마음속으로 딱 정하고 나서야 겨우 잠이 들었습니다. 경매 시작한 지 얼마 안 됐는데 입찰 전날 밤이 제일 힘들다는 걸 몸으로 배우는 중이에요. 😅🏠 오늘 입찰 물건 – 인천 부평구 삼산동 다세대주택 603호(지난번 포스팅에 물건번호 있음)감정가 1억 5천만 원, 최저가 1억 5백만 원짜리 삼산동 다세대주택입니다. 인천법원에서 진행됐고, 연휴 직후 첫 입찰일이라 경쟁자가 적을 거라 내심 기대했었죠.직접 임장을 다녀온 결.. 2026. 7. 7. [부평구 빌라 경매 임장기] 노동절에 임장 나간 50대 경매인의 현장 리포트(26년 5월 3일) 🎬 드라마보다 더 드라마 같은 내 일상요즘 즐겨 보는 JTBC 토요 드라마 제목이 "모두가 나의 무가치함과 싸우고 있다"예요. 회사 그만둔 지 어언 2년… 드라마를 보면 볼 수록 내 처지와 비슷한 상황 같아서 참 재미있게 보고 있는 드라마입니다. 전업 경매 투자자로 살아가며 매일 스스로의 가치를 증명해야 하는 이 삶, 딱 그 느낌입니다.📅 5월 1일 노동절, 남들 쉴 때 나는 임장 간다노동절 오전, 저는 인천 부평구 삼산동으로 향했습니다. "쉬는 날 왜 가냐"고요? 전업 경매인한테 빨간 날은 그냥 임장 가기 좋은 날이에요. 😄 오전 11시쯤 물건에 도착했는데, 분위기가 심상치 않더라고요. 🏠 물건 기본 정보 & 첫인상이번 물건은 부평구 삼산동 빌라입니다. 사전 조사할 때부터 매매가 1억 5천만 .. 2026. 7. 7. 김포 사우동도 경쟁률이 높아져가고 있는 건가? 어제 사우동 빌라 물건 패찰 후 밤새 고민한 내용을 정리해 봤습니다.요즘 수도권 빌라 경매, 분위기가 달라졌다인천 서구 검암동, 경기도 안산 등 전형적인 빌라 촌 지역들이 요즘 심상치 않습니다. 안산은 상록수역을 중심으로 사당·강남 접근성이 좋고, 검암동은 공항철도로 서울역까지 바로 연결되는 입지인데요. 이 두 곳에서는 1억 이하 빌라는 마진 1천만 원을 보고 투찰해야 할 정도로 경쟁이 치열합니다.기존 집주인들은 경매 투자자들이 싸게 낙찰받아 집값을 떨어뜨린다고 반기지 않기도 하죠. 하지만 제 생각은 다릅니다. 기존 집주인들은 수리 할 수 있는 자금과 시간이 부족해서 매물이 안 팔리는 것이고, 경매 물건은 수리 후, 판매하는 방식은 같은 가격이라면 경쟁력이 있다고 봅니다.이번 물건, 3등 할 수 있.. 2026. 7. 7. 빌라 경매 입찰했는데 아파트 낙찰가율이 나왔다 — 사우동 빌라 87%, 나는 오늘 뭘 입찰한 건가?(26년 4월29일) 오늘 들어간 건 빌라입니다. 빌라 경매였어요. 근데 결과 보고 나서 잠깐 멍했습니다. 낙찰가율이 86.98%. 이게 빌라 숫자가 맞나 싶었거든요.☕ 입찰 1시간 전, 친구랑 커피 한 잔오전 일찍 친구랑 법원 근처 카페에서 만났습니다. 입찰가를 얼마로 쓸 건지 서로 의견을 맞춰보는 시간이죠. 저희에게는 이게 거의 루틴이 됐어요. 혼자 고민하는 것보다 둘이 치고받으면 더 현실적인 숫자가 나오거든요.탱크옥션 기준으로 조회수는 145회. 평소보다 많지 않은 숫자라서 저는 "10명 이내로 들어올 것"이라고 예상했습니다. 감정가는 1억 4,500만 원인데, 현재 시세는 그보다 높게 형성돼 있었어요. 그래서 지난번 "울리불리" 낙찰 금액(115, XXX, XXX 원)보다는 높게 써야 한다는 건 둘 다 동의했습니다... 2026. 7. 7. 사우동 빌라 경매 입찰 3일 전 – 수리비 산정부터 관리비 협상까지, 내가 준비한 것들 (26년 4월 26일) 🏠 드디어 입찰 3일 전!사우동 빌라 경매 입찰일이 3일 앞으로 다가왔습니다. 처음 입찰 도전할 때랑은 다르게 이번엔 뭔가 조금 더 익숙한 느낌? 그래도 긴장은 어쩔 수 없더라고요. 준비를 꼼꼼히 할수록 마음이 좀 편해지는 것 같습니다.🔍 분양 사진으로 내부 파악하기입찰전에는 내부를 바로 볼 수 없는 게 경매의 현실입니다. 그래서 입찰 전에 수리비를 미리 가늠해야 하는데, 이번 물건은 빌라통이라는 카페에서 예전 분양 사진이랑 유튜브 영상이 남아 있었어요. 직접 내부를 보는 게 제일 좋은 방법이지만, 이렇게 인터넷에서 과거 분양 자료를 찾아보는 것도 꽤 쓸만한 차선책입니다. 🛠️ 예상 수리비 내역 정리분양 사진을 꼼꼼히 살펴보고 수리가 필요한 항목들을 뽑아봤습니다. 대략 이렇게 정리됐어요.항목비.. 2026. 7. 7. 이전 1 2 다음 LIST
