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6월을 마무리하며... "자금은 바닥났고, 매물은 2개, 그래도 기다립니다" 아주 습한 여름 장마가 시작됐습니다. 6월을 마무리하며 솔직하게 한 달을 돌아봅니다. 화려한 수익 이야기보다, 지금 이 순간의 현실을 그대로 씁니다.​6월, 이렇게 흘러갔습니다이번 달 요약5월 8일 인천 계양구 동양동 낙찰 후 명도 · 수리 시작5월 12일 미추홀구 학익동 낙찰 후 연이어 수리 돌입두 물건 수리 · 청소 · 매물 등록으로 6월 한 달을 통째로 소진현재 두 물건 모두 부동산 매물 등록 완료, 매수자 대기 중​​25년 6월부터 경매 학원에 본격적으로 다니기 시작했으니, 어느덧 꼬박 1년이 흘렀습니다. 그 사이 부동산 규제로 경매 인구가 줄었다가 늘었다가를 반복하더니, 요즘은 주식 열풍으로 다시 경매 인구가 다소 빠진 느낌입니다. 그래도 저는 꾸준히 입찰 시뮬레이션을 이어가고 있습니다.솔직하게.. 2026. 7. 9.
5월을 마무리 하며..... 바쁜 한 달을 보내고, 이제야 글을 씁니다.​비가 꽤 오는 날입니다. 오늘이 되어서야 겨우 자리를 잡고 5월을 돌아볼 수 있게 됐습니다. 집 보수를 하느라 왔다 갔다 하느라 정신이 없었거든요. 그사이 포스팅 하나 못 올렸으니, 이제라도 정리해봅니다.​사실 5월은 성과가 꽤 좋았던 달이었습니다. 두 군데 낙찰을 받았고, 둘 다 명도는 다행히 수월하게 마무리됐습니다. 연락처 찾고 집주인 찾는 데 시간이 좀 걸리긴 했지만, 큰 분쟁 없이 잘 넘어갔습니다.🏠두 번째 낙찰5월 8일인천 계양구 동양동21년식🏡세 번째 낙찰5월 12일인천 미추홀구 학익동20년식두 물건 모두 낙찰 후 바로 수리에 들어갔습니다. 학익동 물건은 생각보다 내부 상태가 나쁘지 않아서, 처음 예상했던 것보다 비용을 꽤 줄일 수 있었습니다. .. 2026. 7. 9.
단희 TV 7년 만에 86% 증발! 빌라가 사라지자 서울이 셋으로 갈렸다. 당신 가족은 어느 쪽입니까? 보러가기: https://youtu.be/1w4dzHSExco?si=HkEwkXxT3zf_Kkfs제가 알게된 건 25년 1월부터 부동산 경매를 공부하면서 알게 되었고, 독서 클럽을 가입해서 7주에 책 10권 읽고 조금한 습관을 만들게 되었습니다. 앞으로도 우리 경매, 부동산과 관련된 좋은 소식이 있으면 자료 공유 드릴께요. 2026. 7. 9.
85㎡ 이하 주거형 오피스텔도 매매사업자로 매도 시 부가세 냅니다 이전 포스팅에서 부평역 주거형 오피스텔 낙찰 후, 매매사업자로 단기 매도 시 부가세가 발생한다고 말씀드렸습니다. 이번엔 그 명확한 법적 근거 — 2021년 대법원 판례를 직접 공유합니다. 모르면 몇 년 뒤 가산세까지 붙어서 날아옵니다. 핵심 결론주거형 오피스텔 = 부가세 과세 대상 (매매사업자 단기 매도 시)85㎡ 이하라도, 실제 주거 용도로 쓰이더라도, 오피스텔은 부가가치세법상 과세 대상입니다. 2021년 대법원이 이를 명확히 확정했습니다. ㅇ 많이들 착각하는 것들❌ 오해"85㎡ 이하 주거형이면 주택이라 부가세 없겠지"주택수 산정에는 포함되지만, 부가세 과세 여부는 별개입니다.❌ 오해"중개사·회계사가 부가세 얘기 안 했으니 없는 거겠지"이 사실을 모르는 전문가가 의외로 많습니다. 본인이 직접 확인해야 .. 2026. 7. 9.
17:1 경쟁을 뚫고 낙찰 받았더니…부가세 함정이 기다리고 있었다 조금 지난(25년 11월) 얘기 하나 꺼내봅니다. 제가 처음으로 낙찰받았던 물건 이야기입니다. 지금 꺼내는 이유는 딱 하나 — 주거형 오피스텔을 매매사업자로 단기 매도하면 부가세가 발생한다는 것, 이걸 미리 알았다면 접근 이 달라졌을 것이기 때문입니다.​왜 부평역 오피스텔이었나경쟁률17:1당당히 낙찰목표 매매가2.15억설정 기준목표 마진3천만↑세후 기대치당시 부평역 오피스텔을 선택한 이유는 크게 세 가지였습니다.1 25년 8월 규제 이후에도 대출이 가능한 상품이었습니다. 당시로선 쉽지 않은 조건이었죠.2 부평역 일대는 지하철 3개 노선이 교차하는 아주 특이한 입지입니다. 수요가 분산되지 않고 몰리는 지역.3 학원 강사를 통해 "거래가 빈번하다"라는 추천을 받았습니다. 물론 나중에 현장 부동산 중개사.. 2026. 7. 9.
[동양동 빌라 수리기] 동양동 낙찰 물건 거실 유리 청소, 5년 묵은 때와의 전쟁 — 반만 이겼습니다 ☀️ 52년 만에 늦게 찾아온 장마, 그리고 폭염올해는 52년 만에 장마가 가장 늦게 시작한다더니, 서울에 폭염주의보까지 발령된 아주 뜨거운 날이었습니다. 이런 날 저는 동양동 낙찰 물건 거실 유리 청소를 하러 갔습니다.😰 거실 창이 왜 이렇게 뿌옇지?지난번 포스팅에서 말씀드린 봐와 같이 거실 창이 심하게 오염되어 있었어요. 5년간 묵은 아주 미세한 먼지가 온도 차이로 생긴 습기와 함께 유리에 달라붙은 거였죠. 그냥 닦아서 해결될 수준이 아니더라고요.일단 유리 전문 업체, 새시 가게 등 여러 곳에 전화를 돌렸습니다. 새시 전문 업체는 못 하겠다고 하고, 결국 유리 전문 설치 업체에서 해결해 주셨어요.🔧 작업 과정, 생각보다 훨씬 복잡했습니다창문 구조가 로이 창(이중유리) 형태였어요. 거실 쪽 창 2짝.. 2026. 7. 7.
연락 두절 4주, 43만 원 잠금 해제, 그리고 냉장고·로봇청소기 득템 🎉 5월 초 낙찰받은 동양동 빌라. 주인세대가 거주하던 곳이라 명도가 쉽지 않을 거라 각오했습니다. 그런데 예상치 못한 방향으로 흘러갔어요. 연락 두절, 직접 문 따기, 짐 정리… 그 생생한 과정을 기록합니다.​명도 과정 — 연락 두절 4주의 기록낙찰 다음날바로 현장을 찾아가 문 앞에 연락처를 붙여두고 왔습니다. 주인세대 거주였던 만큼 명도가 다소 어려울 것으로 예상했습니다.1~2주 차 — 연락 없음1주, 2주가 지나도 아무 연락이 오지 않았습니다. 혹시 무슨 문제가 있는 건지 불안한 마음에, 김포 집에 들어갈 때마다 들러 보기 시작했습니다. 밤 9시에도, 주말에도. 그래도 전등은 계속 꺼져 있었습니다.4주 차 — 전입세대 열람더 이상 기다릴 수 없어 친구에게 전입세대 열람을 부탁했습니다. 확인 결과 — 경.. 2026. 7. 7.
[인천 경매 낙찰 성공] 전세사기 지역 학익동 빌라, 누수 경고문 붙은 물건 최저가 낙찰한 현장 이야기 (26년 5월 12일) 🏠 오늘 이야기의 시작 — 미추홀구 학익동오늘은 제 친구 대신 시세 조사부터 낙찰가 산정까지 도와줬던 인천 미추홀구 학익동 물건 이야기를 써볼게요. 이 물건, 결론부터 말하면 최저가 그대로 써서 낙찰 받았습니다. 전략이 딱 맞아떨어진 케이스예요.📍 미추홀구, 경매 물건이 차고 넘치는 이유미추홀구는 다들 아시다시피 전세사기 피해가 가장 극심했던 지역 중 하나입니다. 덕분에 경매 물건이 지금도 넘쳐나고, 실수요자들 사이에서도 "그 동네 물건은 좀…" 하는 인식이 있어요. 그래서 정상 시세보다 싸게 거래되는 편인데, 저는 바로 이 점을 노렸습니다.사실 이 전에도 제 친구가 같은 동네 '호방빌라' 5층 물건을 1등 입찰자 실수 덕에 1천만 원 낮게 낙찰받아서, 공시지가 126% 수준의 전세가보다 조금 높게 .. 2026. 7. 7.
[인천 경매 낙찰 성공] 4월 내리 패찰 후, 계양구 동양동에서 되찾은 자신감 — 12:1의 경쟁률(26년 5월 8일) 😮‍💨 연속 패찰, 솔직히 많이 흔들렸습니다4월 한 달 내리 패찰이었습니다. 수입은 없고, 시간은 가고, 돈은 나가고. 마음이 많이 조급해지던 시기였어요.그래서 다시 경매지를 꼼꼼히 들여다봤습니다. 요즘은 습관처럼 입찰 후보 물건들을 카테고리별로 정리해두는데, 언제든 꺼내볼 수 있는 검토 물건이 100건은 넘게 쌓여 있어요.🌧️ 비 오는 날, 일단 가보기로 했습니다물건 하나가 딱 눈에 들어왔는데, 입찰일이 이틀밖에 안 남은 거예요. (6일 오전에 발견==> 손품조사, 7일에 임장, 8일에 투찰)밖엔 비도 많이 오고, "포기할까?" 잠깐 망설였습니다. 사무실은 양재동이니,어차피 집에 들어가는 길목이기도 하고 — 에이, 일단 가보자!계양구 동양동은 처음이었지만, 계양동, 귤현동, 동양동 일대는 전에 손.. 2026. 7. 7.
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